Zonage

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Le zonage est un terme utilisé dans l'urbanisme pour un système du règlement de l'utilisation du territoire dans diverses régions du monde, y compris l'Amérique du Nord, le Royaume-Uni, et l'Australie. Le mot est dérivé de la pratique d'indiquer des utilisations autorisées de sur terre sur les zones tracées qui un ensemble séparé d'utilisations de la terre des autres.

Portée

Théoriquement, le but primaire du zonage est d'isoler les utilisations qui sont vraisemblablement incompatibles ; dans la pratique, la répartition en zones est employée comme système laissant pour empêcher la nouveauté de nuire aux résidants existants ou le zonage des affaires est généralement commandé par des gouvernements locaux tels que les comtés ou les municipalités , cependant la nature du régime de zonage peuvent être déterminées par l'état ou les autorités de planification nationales. En Australie, la terre sous la commande du gouvernement (fédéral) de Commonwealth n'est pas sujette à des commandes de planification d'état. Le Etats-Unis et d'autres pays fédéraux sont semblables.

Zonage peut inclure règlement de sorte de activité qui sera acceptable sur les sorts particuliers (tel que l'espace ouvert, résidentiel, agricole, commercial ou industriel), les densités auxquelles ces activités peuvent être exercées (de logement à basse densité tel que les maisons unifamiliales à une densité telle que gratte-ciel d'appartements ), la taille de des bâtiments, la place structures peut occuper, l'endroit d'un bâtiment sur le sort reculs ), les proportions (de des types d'espace sur beaucoup (par exemple, combien a aménagé l'espace en parc de et combien a pavé l'espace de ), et combien Le stationnement doit être fourni. Les détails comment le zonage incorporé individuel de systèmes de planification dans leurs régimes de normalisation varie cependant de l'intention est toujours semblable. Par exemple, dans l'état de Victoria , Australie, zones d'utilisation de la terre sont combinés avec un système des recouvrements d'arrangement de planification pour expliquer la multiplicité de facteurs qui effectuent sur des résultats urbains souhaitables dans n'importe quel endroit.

La plupart des systèmes de zonage ont une procédure pour accorder les désaccords (exceptions de aux règles de zonage), habituellement en raison de certains des difficultés perçues provoquées par la nature particulière de la propriété en question.

Les types de zones résidentielles seraient R1 pour les maisons unifamiliales R2 pour les maisons et R3 de Deux-famille de pour les maisons de multiple-famille de

Types

Les codes de zonage ont évolué au cours des années pendant que la théorie d'urbanisme a changé, des contraintes légales ont flotté, et les priorités politiques ont décalé. Les diverses approches au zonage peuvent être divisées en quatre larges catégories : Euclidien, exécution, incitation, et Concevoir-basé.

Euclidien

Appelé pour le type de code de zonage adopté dans la ville du Euclid, l'Ohio , des codes euclidiens de zonage sont de loin le plus répandu aux Etats-Unis, utilisés intensivement dans de petites villes et grandes villes de même. Également connu comme " ; Bâtiment Block" ; répartissant en zones, le zonage euclidien est caractérisé par la ségrégation des utilisations de la terre dans les zones géographiques spécifiques et les normes dimensionnelles stipulant des limitations sur l'importance d'activité de développement qui est permise d'avoir lieu sur des sorts dans chaque type de zone. Les types typiques de zones d'utilisation du territoire dans le zonage euclidien sont : résidentiel (unifamilial), résidentiel (multifamilial), film publicitaire, et industriel. Des utilisations dans chaque zone habituellement sont fortement prescrites pour exclure d'autres types d'utilisations (les zones résidentielles rejettent typiquement des utilisations commerciales ou industrielles). Un certain " ; accessory" ; ou " ; conditional" ; on peut permettre à des des utilisations afin de satisfaire les besoins des utilisations primaires. Les normes dimensionnelles s'appliquent à toutes les structures établies sur des sorts dans chaque zone de zonage, et prennent typiquement la forme de reculs, de limites de taille, de tailles de sort minimum, de limites d'assurance de sort, et d'autres limitations sur l'enveloppe de bâtiment.

Le zonage euclidien est utilisé par quelques municipalités en raison de son efficacité relative, de facilité de l'exécution (un ensemble de règles explicites et préscriptives), de précédent légal établi depuis longtemps, et de connaissance aux planificateurs et aux professionnels de conception.

Cependant, le zonage euclidien a reçu la critique lourde pour son manque de flexibilité et institutionnalisation de théorie de planification maintenant-périmée (voir ci-dessous).

Exécution

Également connu comme " ; planning" Effet-basé ; , Le zonage d'exécution emploie des critères exécution-basés ou goal-oriented pour établir des paramètres de revue pour des projets de développement proposés dans n'importe quel secteur d'une municipalité. Le zonage d'exécution utilise souvent un " ; points-based" ; le système par lequel un promoteur immobilier puisse appliquer des crédits vers la réunion a établi des buts de zonage en choisissant parmi un « menu » des options de conformité (quelques exemples incluent : réduction des incidences sur l'environnement, fournissant les équipements collectifs, les unités réceptrices accessibles de construction, etc. Des critères discrétionnaires additionnels peuvent également être établis en tant qu'élément du processus de revue.

L'appel du zonage d'exécution se situe dans son à niveau élevé de la flexibilité, de la rationalité, du transparent et de la responsabilité. Le zonage d'exécution évite la nature arbitraire de l'approche euclidienne, et adapte mieux à des principes du marché et à des droits de propriété privés avec la protection de l'environnement. Cependant, le zonage d'exécution peut être extrêmement difficile à mettre en application et peut exiger un à niveau élevé de l'activité discrétionnaire de la part de l'autorité de surveillance.

Incitation

D'abord mis en application Chicago et à New York City, le zonage encourageant est prévu pour fournir un système récompense-basé pour encourager le développement qui atteint des buts établis de développement urbain. Typiquement, un niveau bas des limitations préscriptives sur le développement sera établi et une liste étendue de critères encourageants sera établie pour que des réalisateurs adoptent ou pas à leur discrétion. Une balance de récompense s'est reliée aux critères encourageants fournit un attrait pour que les réalisateurs incorporent les critères désirés de développement à leurs projets. Les exemples communs incluent (plancher-secteur-rapport ) des bonifications LOINTAINES pour le logement accessible donné sur place et les bonifications de limite de taille pour l'inclusion des équipements collectifs sur place.

Le zonage encourageant tient compte d'un niveau important de flexibilité, mais peut être complexe pour administrer. Plus un développement proposé tire profit des critères encourageants, plus il doit être passé en revue sur une base discrétionnaire plus étroitement. La création initiale des meilleures priorités encourageantes de planification de service de structure peut également être provocante et exige souvent de la révision continue étendue de maintenir l'équilibre entre la grandeur encourageante et la valeur données aux réalisateurs.

Forme-basé

le zonage Forme-basé se fonde sur des règles appliquées aux emplacements de développement selon des critères préscriptifs et potentiellement discrétionnaires. Ces critères dépendent en général de la taille de sort, de l'endroit, de la proximité, et d'autres diverses caractéristiques d'emplacement et employer-spécifiques.

le Concevoir-a basé l'offre des codes considérablement plus de flexibilité dans des utilisations de bâtiment que font les codes euclidiens, mais, car ils sont comparativement nouveaux, peut être plus provocant pour créer. Quand les codes forme-basés ne contiennent pas les illustrations et les diagrammes appropriés, il a été critiqué en tant qu'étant difficiles les interpréter.

Un exemple d'un code récemment adopté avec les configurations concevoir-basées est le code de développement de terrain adopté par le Louisville, Kentucky en 2003. Ce code de zonage crée le " ; former le districts" ; pour la métro de Louisville. Chaque zone de forme prévoit pour identifier que quelques secteurs de la ville sont plus suburbains en nature, alors que d'autres sont plus urbains. Les reculs de bâtiment, les tailles, et les caractéristiques de conception varient selon la zone de forme. Comme exemple, dans un " ; neighborhood" traditionnel ; former la zone, un recul maximum pourrait être à 15 pieds de la ligne de propriété, tandis que dans un " suburbain ; neighborhood" ; il ne peut y avoir aucun recul maximum.

Zonage au R-U

voient également : Commande de développement de dans le

du Royaume-Uni

La commande de développement ou la commande de planification est l'élément le système de s du Royaume-Uni du le 'de la planification de ville et de campagne de par lequel le gouvernement local règle l'utilisation de la terre et le nouveau bâtiment. Il se fonde sur le " ; system" plan-mené ; par lequel les programmes de développement soient formés et le public soit consulté. Le développement suivant exige le permis de construire , qui sera accordé ou refusé concernant le programme de développement comme considération matérielle.

Il y a 421 autorités locales (LPAs) de planification de dans le Royaume-Uni . Généralement elles sont la ville locale ou le District Council ou une autorité unitaire . Le développement impliquant l'exploitation , les minerais ou les sujets de l'évacuation des déchets est eu affaire avec par les County Councils dans les secteurs non-métropolitains . Dans les parcs nationaux c'est l'autorité de parc national de qui détermine des applications de planification.

Zonage en Australie

voient également : Commande de développement de dans le

l'Australie

Planification statutaire autrement connue sous le nom de l'urbanisme, commande de développement ou gestion de développement, se rapporte à la partie du processus de planification qui est concerné par le règlement et la gestion des changements au développement d'utiliser-et de terre.

Zonage en Nouvelle Zélande

voient également :

la Loi 1991 de gestion des ressources de

Le système de planification du de la Nouvelle Zélande de est fondu dans le zonage effet-basé d'exécution sous la Loi de gestion des ressources.

Zonage aux Etats-Unis

voient également : Zonage de dans le

s Etats-Unis

La chute de règlements de zonage sous les gouvernements nationaux de droites de la force de police peut s'exercer au-dessus de la propriété immobilière privé.

Origines et histoire

Des lois spéciales et les règlements ont été longtemps faits, limitant les endroits où des entreprises particulières devraient être continuées. le statut 1860 d'état spécifique a interdit toutes les activités commerciales le long de la route express orientale de (Brooklyn) , plaçant une tendance pendant de futures décennies.

En 1916, le New York City a adopté les premiers règlements de zonage de pour appliquer partout dans la ville comme réaction à la construction du bâtiment équitable (qui de se tient toujours chez 120 Broadway). Le bâtiment a dominé des résidences voisines, couvrant complètement toute la région terrestre disponible dans la limite de propriété, bloquant des fenêtres des bâtiments voisins et diminuant la disponibilité du soleil pour les gens dans le secteur affecté. Le ces lois , écrites par une commission dirigée par le basset-hound d'Edouard de et signée par le John Purroy Mitchel du maire , est devenu le modèle pour répartir en zones dans le reste du pays, en partie parce que le basset-hound a dirigé le groupe d'avocats de planification qui ont écrit à l'acte permettant de zonage d'état standard qui a été accepté presque sans changement par la plupart des états. L'effet de ces règlements de zonage sur la forme des gratte-ciel a été célèbre illustré par le Hugh Ferriss d'architecte et d'illustrateur.

La constitutionnalité des ordonnances de zonage a été confirmée en 1926. L'ordonnance de zonage d'Euclid, Ohio a été contestée devant le tribunal par un propriétaire de terre local sur la base qu'utilisation limitative de propriété a violé le quatorzième amendement de à la constitution d'Etats-Unis . Cependant inconstitutionnel au commencement ordonné par des Tribunaux de première instance, l'ordonnance de zonage a été confirmé par la court suprême des États-Unis.

Par la fin des années 1920 plus de la nation avait développé un ensemble de règlements de zonage qui ont répondu aux besoins de la localité.

New York City a continué pour développer un ensemble toujours plus complexe de règlements de zonage, y compris des règlements du rapport de plancher-secteur de , les droites d'air et d'autres selon le densité-spécifique ont besoin de des voisinages.

Parmi de grandes villes peuplées aux Etats-Unis, le Houston est unique en n'ayant aucune ordonnance de zonage. Les électeurs de Houston ont rejeté des efforts de mettre en application le zonage en 1948, 1962 et 1993.

Voir également

ol-commencer ol-2
Centre d'activité de
Théorie de contexte de
le Forme-a basé les codes
Zonage d'Inclusionary de
le Mélangé-emploient le développement
Nouvel urbanism
Utilisation non conforme
Permis de construire
Zonage de tache de ol-2
Force de police
Principes de de l'Urbanism intelligent
Sensibilité renversée
Route
Planification statutaire
Subdivision de (terre)
Le trafic
Désaccord de (utilisation de la terre)
NIMBY ol-extrémité

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