Transfert de biens

ropertyLaw Le transfert de biens est l'acte de transfert du titre légal dans une propriété à partir d'une personne à l'autre. L'acheteur doit s'assurer que lui ou elle obtient un bon et commercialisable « titre » à la terre ; le c. , celui la personne vendant la maison a réellement le droit de le vendre et il n'y a aucun facteur qui empêcherait une hypothèque ou une revente. Un système du transfert de biens est habituellement conçu pour s'assurer que l'acheteur fixe le titre à la terre ainsi que toutes les droites qui fonctionnent avec la terre, et est avisé de toutes les restrictions avant l'achat.

Une transaction typique de transfert de biens, si une vente ou un achat, contient deux le commandant « bornes limites », qui sont échange des contrats (par lequel les passages équitables de titre) et accomplissement (par lequel des passages de titre juridique), plus les trois étapes : avant contrat, avant accomplissement et à la fin.

Dans la plupart des juridictions mûres, le transfert de biens est facilité par un système de l'enregistrement de terre qui, dans un avenir proche, est susceptible de mener (sinon à l'utilisation répandue d'obligatoire) du transfert de biens électronique. le transfert de biens

Electronic ou de Digitals peut être défini comme -

the d'échanger des ventes et de documentation et de propriété d'hypothèque
between le fournisseur et l'acheteur, l'agent et l'avocat, les courtiers et les banques, le gouvernement et la terre registry
from à contracter à settlement
avec ou sans documentation.

Le Royaume-Uni

Dans le Angleterre et Pays de Galles ceci est habituellement fait par un avocat-conseil ou un conveyancer autorisé par . Peut employer ou diriger un Conveyancer incompétent . Le marché domestique de transfert de biens est à prix compétitif, avec un nombre élevé de sociétés des avocats-conseils et des compagnies de transfert de biens offrant un service semblable. Il est possible que quelqu'un effectue leur propre transfert de biens.

Sous le les accords de la loi de l'anglais et de Gallois n'ont pas force de loi jusqu'à ce que des contrats soient échangés. Ceci a les moyens tous les deux l'avantage de la liberté avant contrat, mais également l'inconvénient du temps et des dépenses perdus en cas l'affaire n'est pas fait. Pour essayer d'adresser ceci, les paquets à la maison de l'information de sont présentés à partir du 2007 d'août.

La pratique normale est pour que l'acheteur soit en pourparlers un prix convenu avec le vendeur puis organise un aperçu et a l'avocat-conseil (ou le conveyancer) effectuent leurs recherches et enquêtes de pré-contrat. L'avocat-conseil ou le conveyancer du vendeur disposera le projet de contract pour être approuvé par l'avocat-conseil de l'acheteur. L'avocat-conseil du vendeur également collectera et disposera des informations de propriété pour être fourni aux avocats-conseils de l'acheteur, en conformité avec le le protocole national de s de société loi le 'pour le transfert de biens domestique.

Cela prend en moyenne pendant 10-12 semaines pour accomplir une transaction de transfert de biens, mais quelques transactions sont plus rapides, beaucoup prennent plus longtemps. Le calendrier est déterminé par toute une série des facteurs - légaux, personnels, sociaux et financiers. Au cours de cette période avant l'échange de des contrats (échange étant le point auquel la transaction devient légalement obligatoire) l'une ou l'autre partie peut retirer de la transaction à tout moment et pour n'importe quelle raison, sans l'engagement légal ou moral à l'autre. Ceci provoque un risque de Gazumping et son inverse, Gazundering .

La position dans le Ecosse en vertu de la loi écossaise est que le contrat est généralement signé à une partie beaucoup, et l'offre initiale, une fois admise par le vendeur, a force de loi. Ceci a comme conséquence un système du transfert de biens où les acheteurs obtiennent leur aperçu fait avant de faire une offre par leur avocat-conseil à l'avocat-conseil du vendeur. S'il y a intérêt de concurrence pour une propriété, les vendeurs fixeront normalement une date limite pour les offres initiales. Le contrat est normalement constitué par des lettres entre les avocats-conseils au nom de chacun du vendeur et l'acheteur, appelé les missives . Une fois toutes les clauses contractuelles sont convenues, les missives serait conclus, et il y a alors un contrat obligatoire en vente de la propriété. Normalement le contrat est fonction des sujets tels que les vendeurs pouvant en mesure, avant l'accomplissement de la transaction, montrer qu'ils ont le bon titre à la propriété et à l'espace libre d'objet exposé recherche des registres de propriété et de l'autorité locale. Le fait qu'il y a un contrat obligatoire à une partie relativement, comparée à la pratique normale dans le Angleterre et Pays de Galles , fait le problème de gazumping une rarité. L'inconvénient pour l'acheteur est qu'ils habituellement doivent supporter le coût de l'aperçu pour des offres non réussies, bien que des épreuves aient été faites d'un système où le vendeur assure un aperçu disponible à tous les soumissionnaires.

L'Australie

En Australie une grande partie de la terre qui a été colonisée la première fois par l'Angleterre est le droit encore coutoumier (également connu sous le nom de vieux système). Cependant puisque l'introduction du titre de Torrens de dans 1858 la plupart de terre est maintenant sous le nouveau (et considérablement amélioré) système du transport.

Le transfert de biens en Australie est habituellement accompli par un avocat-conseil ou un conveyancer autorisé par . Il y a également des kits disponibles si l'acheteur souhaite compléter le processus eux-mêmes, mais dus à la complexité des lois variables du conseil d'état et de et des processus, son habituellement non recommandé.

Un transport commun par un avocat-conseil ou le a autorisé le conveyancer que prend habituellement 4-6 semaines. La plupart des sociétés offrent les services de prix rigide (environ $1000) qui inclut habituellement des coûts de recherches , d'avis juridique et d'autres dépenses.

Dans la plupart des états et territoires un transport typique inclut, mais n'est pas lié ou n'est pas limité à, ce qui suit :
recherches de titre
vérification des encombrements et les restrictions à la propriété
assurant toutes les conditions spéciales mentionnées dans le contrat sont rencontrés
la vérification du évalue et des frais de consommation d'eau sont payés par la partie appropriée
arrangement pour le paiement des honoraires et des frais
préparation des documents juridiques

Les recherches tendent à prendre la partie du transport. En raison du système du gouvernement à trois nivaux dans le pays (fédéral, état et gens du pays), il doit veiller que tous les droits et titre sont correctement attribués au vendeur. La plupart d'information est recherchée de l'état ou des autorités locales (de Conseil).

Un paquet standard de recherche a pu inclure :
recherche de la compagnie
Recherche souillée de terre
Recherche de propriété du Conseil
Inspection du plein Conseil de recherche de disques
Recherche de l'impôt foncier
Recherche de routes principales
Unités enregistrées de recherche ou de bâtiment de plan/recherche de plan titres de groupe
Recherche de titre et recherche de titre de contrôle

Les conditions, les recherches et les coûts peuvent varier de l'état à l'état, selon la législation de propriété et les sauvegardes locales.

Les Etats-Unis

Le processus de transfert de biens aux Etats-Unis varie de l'état à l'état selon des exigences légales locales et la pratique historique. Dans la plupart des situations, trois mandataires seront impliqués dans le processus : un pour représenter l'acheteur, le vendeur, et le détenteur d'hypothèque ; fréquemment chacun des trois se reposera autour d'une table avec l'acheteur et le vendeur et littéralement le " ; passer le papers" ; pour effectuer la transaction. (Quelques états n'exigent pas de toutes les parties d'être présentes simultanément.) Afin de se protéger contre des défauts au titre, les acheteurs achèteront fréquemment l'assurance de titres à cette heure, pour eux-mêmes ou pour leur prêteur.

Dans la plupart des états, une proposition du d'acheteur éventuel pour acheter est faite sous forme de contrat écrit et de limite avec un dépôt sur le prix d'achat. L'offre visera des conditions (telles que l'évaluation, dégagement de titre, inspection , occupation, et le financement) sous lequel l'acheteur peut retirer l'offre sans renoncer au dépôt. Une fois que les conditions ont été remplies (ou écartées), l'acheteur a le " ; " équitable du titre ; et le transfert de biens procède ou peut être obligé par la décision judiciaire . Il peut y avoir d'autres conditions de dernière minute à la fermeture, telle que le " ; clean" de balai ; lieux, expulsions, et réparations.

Les articles typiques à un transfert de biens incluent : contrats, billet à ordre des chèques certifiés , hypothèque, certificat des privilèges, impôts fonciers du , reliure d'assurance de titres, et reliure pro rata d'assurance-incendie incendie. Il peut également y avoir des accords latéraux (par exemple, locataires après terme, des contrats de livraison, obstacle de de paiement pour des réparations inacceptables), le juste du vendeur du premier refus pour la revente, la déclaration de dépôt, ou toute autre formation d'entité ou consolidation (incorporation, investisseurs de société en commandite, etc. Là où " ; le temps est de l'essence, " ; il y a eu des cas où le dépôt entier est renoncé (comme liquidé endommage ) si le transfert de biens est retardé au delà des délais des éventualités de l'acheteur, même si l'achat est accompli.

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