Comparables
Le Comparables (ou les comps ) est une limite de l'évaluation d'immobiliers se rapportant à des propriétés avec les caractéristiques qui sont semblables à une propriété soumise dont la valeur est cherchée. Ceci peut être accompli l'un ou l'autre par un vrai agent immobilier qui essaye d'établir la valeur d'une maison ou une propriété de client potentiel par l'analyse des marchés ou, par un priseur ou un arpenteur autorisé ou certifié employant des méthodes plus définies, en exécutant une évaluation d'immobiliers .
Facteurs comparables
Cinq facteurs sont habituellement considérés en déterminant des comparables :
états de
la vente -- A fait le comparable traitent récemment dans des conditions (par exemple -- arme la longueur, la vente de détresse, le règlement de domaine) ce qui sont compatibles au niveau de la valeur sous lequel l'évaluation est exécutée ?
Le financement de conditionne -- La transaction comparable a-t-elle été influencée par limites de financement non destiné à la vente ou d'autres favorable (ou même défavorable) ? Par exemple, si le comparable vendu avec un taux d'intérêt below-market fournissait par le vendeur, et si le niveau de la valeur (par exemple -- La valeur marchande ) n'assume aucun un tel financement anormal, puis le priseur peut devoir ajuster le prix comparable par une quantité égale à l'impact prévu du financement favorable.
Conditions de marché de -- Ceci souvent désigné sous le nom de l'ajustement de temps de et explique des prix changeants avec le temps.
Comparabilité localisée de -- La propriété comparable et soumise sont-elles influencées par les mêmes caractéristiques localisées ? Par exemple, même deux maisons dans le même voisinage peuvent avoir de différents points de vue qui rendent on plus valable que l'autre.
Comparabilité physique de -- Ceci inclut des facteurs tels que la taille, la condition, la qualité, et l'âge.
Utilisation de Comparables dans les évaluations
Une évaluation d'immobiliers est comme n'importe quel autre procédé statistique de prélèvement. Les comparables sont les échantillons dessinés et mesurés, et les résultats sont une évaluation de valeur -- a appelé un " ; opinion de value" ; dans la terminologie de l'évaluation d'immobiliers. Dans la plupart des procédés statistiques de prélèvement, un meilleur estimateur du simple est cherché. Cependant, puisque des marchés d'immobiliers sont connus pour être fortement inefficaces, et des données de transaction du marché est sujet à l'erreur significative, le processus d'évaluation compte généralement sur des approches simultanées multiples pour évaluer, avec une réconciliation de jugement comme étape finale à arriver à l'opinion du priseur. Ainsi, des données comparables sont employées dans toutes les approches d'évaluation.
Approche de coût
Cette approche estime le coût de construction des améliorations, comme si nouvelle, et déduit des facteurs pour la dépréciation, l'inutilité, et l'obsolescence externe. À ceci est ajouté la valeur de l'emplacement et des améliorations d'emplacement. Le résultat est la valeur par l'intermédiaire de l'approche de coût. Des données comparables sont employées pour estimer la valeur d'emplacement, et peuvent également être utiles en estimant des coûts de construction et d'autres facteurs. Dans la pratique, cependant, la plupart des priseurs emploient des services de calcul des coûts standard pour des estimations des coûts et emploient une méthode de l'âge-vie pour la dépréciation.
Approche de comparaison de ventes
C'est l'approche le plus généralement associée à l'utilisation des comparables. Le priseur cherche à nombre proportionné des comparables (seulement trois dans une analyse résidentielle, beaucoup plus dans une évaluation non résidentielle) et fait des ajustements aux prix de la vente des comparables selon les divers facteurs de la comparaison. Par exemple, si une résidence soumise est de 1.000 pieds carrés, mais un comparable est 1.100, puis le prix de vente du comparable sera le ajusté de haut en bas pour expliquer cette différence en valeur. L'ajustement de haut en bas peut être très petit, puisque les prix marginaux des facteurs comparables sont habituellement beaucoup inférieurs aux prix moyens sur de petites gammes des valeurs.
Approche de revenu
Cette approche se fonde sur des évaluations escomptées ou profitées de futures marges de financement. Souvent, ces futures marges de financement doivent être estimées using le revenu comparable produisant des propriétés. On estime que fréquemment des taux d'escompte et les taux de capitalisation using des ventes récentes des propriétés comparables, avec des ajustements appropriés expliquent le risque différentiel entre le comparable et le sujet.
Situations spéciales
Des priseurs sont souvent invités pour estimer l'impact des facteurs spécifiques, tels que la contamination, une servitude, ou un défaut de construction. Les priseurs qui se spécialisent dans un tel travail maintiennent habituellement des bases de données des transactions, des études de cas, ou des études comparables d'universitaire sur lesquelles des ajustements peuvent raisonnablement être basés.
Contrôle d'élém.
Comparables peut également être employé en exécutant un " ; " du contrôle d'élém. de ; , qui est une limite d'argot se rapportant à une analyse simple, habituellement exécutée par un vrai agent immobilier ou courtier, pour estimer une gamme potentielle des prix ou des valeurs de vente. Il est important de noter qu'une évaluation d'immobiliers réelle est habituellement exécutée selon un ensemble de normes, le plus généralement aux États-Unis les normes uniformes de de la pratique en matière professionnelle d'évaluation, ou USPAP pour le short.| Random links: | Wimberley, le Texas | Liste de leaders d'État en 1033 | Elphin, comté Roscommon | Bechowiec-1 | Comparables |