Agent immobilier

que cet article se concentre sur la pratique en matière des USA ; pour d'autres définitions et pratiques dans d'autres pays, voir les immobiliers plus général ou les articles de la propriété immobilière Un agent immobilier de est une limite dans le Etats-Unis qui décrit une partie que qui agit en tant qu'intermédiaire entre les vendeurs et des acheteurs des immobiliers (ou propriété immobilière en tant qu'elle elewhere connu) et des tentatives de trouver les vendeurs qui souhaitent se vendre et les acheteurs qui souhaitent acheter. Aux Etats-Unis, le rapport a été à l'origine établi en se référant au droit coutoumier de l'anglais de de l'agence avec le courtier ayant un rapport fiduciaire du avec ses clients.

L'agent immobilier est le terme employé dans le Royaume-Uni pour décrire une personne ou une organisation dont les affaires sont aux immobiliers du marché au nom des clients, mais il y a des différences significatives entre les actions et les responsabilités des courtiers et des agents immobiliers dans chaque pays. Au delà des USA, d'autres pays adoptent des approches nettement différentes au marketing et à la vente de la propriété immobilière.

Aux USA, les agents immobiliers et leurs vendeurs (généralement appelés le " ; vrai " des agents immobiliers ; ou, dans quelques états, " ; brokers" ;) aider les vendeurs en lançant leur propriété et en la vendant sur le marché pour le prix plus élevé possible en vertu des meilleures conditions. En agissant en tant qu'agent d'un acheteur de avec un accord signé (ou, dans beaucoup de cas, l'accord verbal, bien qu'un courtier ne puisse légalement avoir droit à sa commission à moins que l'accord soit dans l'écriture), elles aident des acheteurs en les aidant pour acheter la propriété pour le plus bas possible prix en vertu des meilleures conditions. Sans accord signé, les courtiers peuvent aider des acheteurs dans l'acquisition de la propriété mais encore représenter le vendeur et les intérêts du vendeur.

Dans la plupart des juridictions dans le Etats-Unis , une personne est requise d'avoir un permis afin de recevoir la rémunération pour des services fournis comme agent immobilier. L'activité non autorisée est illégale, mais des acheteurs et les vendeurs agissant en tant que principaux dans la vente ou l'achat des immobiliers ne sont pas requis d'être autorisés. Dans quelques états, on permet aux les avocats de manipuler des ventes d'immobiliers pour la compensation sans être autorisée comme courtiers ou agents.

La différence entre les vendeurs et les courtiers

Dans le passé, quand les courtiers (et leurs agents) ont seulement représenté des vendeurs, le vendeur d'immobiliers' de `' de limite' a pu avoir été plus compétent qu'il est aujourd'hui, donné les différentes manières dont les courtiers et leurs agents peuvent aider un acheteur par le processus plutôt que simplement « à le vendre'' une propriété. Légalement cependant, le terme « vendeur » est encore employé dans beaucoup d'états pour décrire un vrai agent immobilier.

Éducation d'immobiliers de : Afin de devenir autorisé, la plupart des états exigent de qu'un demandeur prennent un nombre minimum de classes avant de prendre l'examen d'autorisation d'état. Une telle éducation est souvent fournie par des courtages d'immobiliers en tant que des moyens à trouver de nouveaux agents.

Aujourd'hui dans beaucoup d'états, le vrai agent immobilier (agissant en tant qu'un agent du courtier avec qui il est employé) est requis de révéler aux acheteurs éventuels et aux vendeurs qui représente qui. Voir ci-dessous pour un rapport de de courtier/d'agent avec les vendeurs et leur rapport de avec les acheteurs .

Tandis que certains peuvent se référer à n'importe quel vrai agent immobilier autorisé comme agent immobilier, un vrai agent immobilier autorisé est un professionnel qui a obtenu un permis du salesperson s d'immobiliers de ou le permis d'un agent immobilier. Aux Etats-Unis, il y a généralement deux niveaux des professionnels d'immobiliers autorisés par les différents états, mais pas par le gouvernement fédéral :

Vendeur d'immobiliers de (ou, dans des certains états, agent immobilier de ) :

Quand une personne devient d'abord autorisée à devenir un vrai agent immobilier, il obtient le permis d'un vendeur d'immobiliers (ou quelques états employer le terme alternatif, " ; broker" ;) de l'état dans lequel il pratiquera. Si vous voulez obtenir un permis d'immobiliers, le candidat doit prendre le coursework spécifique (de entre 40 et 90 heures) et puis passer un examen d'état sur la loi et la pratique en matière d'immobiliers. Afin de travailler, des vendeurs doivent alors être associés (et acte sous l'autorité de) à un agent immobilier.

Beaucoup d'états ont également des accords réciproques avec d'autres états, permettant à un individu autorisé d'un état qualifié de prendre le deuxième examen d'état sans accomplir les conditions de cours, ou, dans certains cas, pour prendre seulement un examen de droit national. Courtier de qualification de l'agent immobilier de (ou, dans des certains états, du ) :

Après le gain de quelques années d'expérience des ventes d'immobiliers, un vendeur peut décider de devenir autorisé en tant qu'un agent immobilier (ou courtier principal/qualifiant) afin de posséder, contrôler ou actionner son propre courtage. Généralement plus de travail de cours et d'examen d'état d'un courtier sur la loi d'immobiliers doivent être passés. Lors d'obtenir le permis d'un courtier, un vrai agent immobilier peut continuer à fonctionner pour un autre courtier dans une charge semblable de capacité comme avant (souvent désigné sous le nom d'un associé de courtier de ou de courtier d'associé de ) ou de prise de son propre courtage et à engager d'autres concessionnaires de vendeurs (ou courtier). Succursale un directeur les mai ou mai devenants ne pas exiger le permis d'un courtier. Certains états tels que New York permettent aux mandataires autorisés de devenir les agents immobiliers sans prendre n'importe quel examen. Dans quelques états, tels que le Colorado, il n'y a aucun " ; salespeople" ; , en tant que tous les concessionnaires sont les courtiers.

Un agent immobilier , prononcé « agent immobilier » (tōr de rē΄əl), est un vendeur ou un courtier d'immobiliers qui sont un membre de l'association nationale de des agents immobiliers (NAR). Tous les agents immobiliers sont des courtiers/vendeurs, mais non tous les courtiers/vendeurs sont des agents immobiliers.

Rapports d'agence avec des clients contre des rapports de Non-Agence avec des clients

Rapport d'agence de : Traditionnellement, le courtier fournit à un plein-service conventionnel, à un rapport commission-basé de courtage aux termes d'un accord de énumération signé un vendeur ou à un " ; representation" d'acheteur ; l'accord avec un acheteur, de ce fait créant en vertu du droit coutoumier dans les la plupart énonce un rapport d'agence avec des engagements fiduciaires. Le vendeur ou l'acheteur est alors un client du courtier. Quelques états ont également des statuts qui définissent et commandent la nature de la représentation.

Les rapports d'agence dans des transactions résidentielles d'immobiliers comportent la représentation légale par un agent immobilier (au nom d'une société d'investissement immobilier) du principal, si cette personne ou personnes est un acheteur ou un vendeur. Le courtier (et son de vrais agents immobiliers autorisés) devient alors l'agent du principal.
rapport de Non-agence de de

: là où aucun rapport d'accord écrit ni d'héritier fiduciaire n'existe, des travaux d'un agent immobilier (et ses agents) avec un directeur qui est alors connu en tant que client du courtier. Quand un acheteur, qui n'a pas conclu un contrat de représentation d'acheteur avec le courtier et n'achète pas une propriété, alors fonctions de ce courtier comme le sous-agent du courtier du vendeur. Quand un vendeur choisit de travailler avec un courtier de transaction, il n'y a aucun rapport d'agence créé.

Courtiers de transaction

Certains énoncent les Commissions d'immobiliers, notamment la Floride après 1992 (et prolongé en 2003) et le Colorado après 1994 (avec des changements de 2003), a créé l'option de n'avoir aucun rapport d'agence ni d'héritier fiduciaire entre les courtiers et les vendeurs ou les acheteurs. N'ayant pas plus qu'un rapport de facilitant, transaction sponsorise des acheteurs d'aides, des vendeurs, ou tous les deux pendant la transaction sans représenter les intérêts de l'une ou l'autre partie qui peuvent alors être considérés comme des clients.

Comme remarquable par le conseil du sud de Broward de Realtors, Inc. dans une lettre à l'état de comités législatifs de la Floride :

"Le courtier de transaction ouvre une transaction en réunissant un acheteur disposé et un vendeur disposé et assiste la fermeture des détails. Le courtier de transaction n'est pas un héritier fiduciaire d'aucune partie, mais doit se conformer à loi aussi bien que standards." professionnel et moral ; (comme le code de de NAR d'éthique )

Le résultat était celui en 2003, la Floride a créé un système où le rapport de courtage de défaut a eu le " ; toute l'opération de concessionnaires… comme transaction sponsorise, à moins qu'un agent simple ou aucun rapport de courtage ne soit établi, dans l'écriture, avec le customer" ; et le statut a exigé la révélation écrite du rapport de courtage de transaction avec le client d'acheteur ou de vendeur seulement jusqu'au 1er juillet 2008.

Dans le cas de la Floride et du Colorado, l'agence et la secondaire-agence duelles (où la liste et les agents de vente ont représenté le vendeur) n'existent plus.

Agence duelle ou limitée

L'agence duelle se produit quand le même courtage représente le vendeur et l'acheteur aux termes des accords écrits. Les différents droits nationaux varient et interprètent l'agence duelle plutôt différemment.

Beaucoup d'états ne permettent plus l'agence duelle. Au lieu de cela, le courtage de transaction de (voir ci-dessus) ne fournit à l'acheteur et au vendeur une forme limitée de représentation, mais au sans aucun engagement fiduciaire (voir la loi de la Floride). Des acheteurs et les vendeurs sont généralement conseillés de consulter un professionnel autorisé d'immobiliers pour une définition écrite des droits nationaux d'individu de l'agence , et beaucoup d'états exigent des révélations écrites d'être signées par toutes les parties décrivant les fonctions et les engagements.

si le droit national tient compte pour que le même agent représente l'acheteur et le vendeur dans une transaction simple, le courtage/agent est typiquement considéré un agent duel de . Les lois spéciales/règles s'appliquent souvent aux agents duels, particulièrement dans le prix de négociation.
Dans quelques états (notamment le Maryland), l'agence duelle peut être pratiquée dans les situations où le même courtage (mais pas l'agent) représentent l'acheteur et le vendeur. Si un agent du courtage a une maison énumérée et un autre agent de ce courtage a un accord d'acheteur-courtage avec un acheteur qui souhaite acheter la propriété énumérée, l'agence duelle se produit en permettant à chaque agent d'être indiqué en tant qu'agent « interne à l'entreprise ». Seulement le courtier lui-même est l'agent duel.
Quelques états permettent à un courtier et à un agent de représenter les deux côtés de la transaction en tant qu'agents duels. Dans ces situations, le conflit d'intérêt est pour se produire.

Types de services qu'un courtier peut fournir

Puisque les droits nationaux chaque peuvent différer de d'autres, on lui conseille généralement que les vendeurs ou les acheteurs éventuels consultent un professionnel autorisé d'immobiliers.

Quelques exemples :
Analyse des marchés comparative - une évaluation de la valeur de la maison a rivalisé avec d'autres. Ceci diffère d'une évaluation dans cette propriété actuellement en vente peut être pris en compte (concurrence pour la propriété soumise).
Exposition - commercialisation de la propriété immobilière aux acheteurs éventuels.
Facilitant un achat - guidage d'un acheteur par le processus.
Facilitant une vente - guidage d'un vendeur par le processus de vente.
Préparation de documents du FSBO - préparer des écritures nécessaires pour le " ; Vente par Owner" ; vendeurs.
Pleine évaluation résidentielle - mais seulement, dans la plupart des états, si le courtier est également autorisé en tant que priseur.
Kits de vente à la maison - guides de la façon lancer sur le marché et vendre une propriété.
D'heure en heure consultant pour des honoraires, basé sur les besoins du client.
Location pour des honoraires ou un pourcentage de la valeur brute de bail.
Gestion de propriété.
Propriété d'échange.
Vente aux enchères de la propriété.
Préparation des contrats et des baux. (Pas dans tous les états.)

Ces services changent également pendant qu'une série de tendances d'immobiliers de re-engineer l'industrie.

Généralités

Les vendeurs et les acheteurs eux-mêmes sont les directeurs dans la vente, et les agents immobiliers (et les agents du courtier) sont leurs agents de comme définis dans la loi . Cependant, bien qu'un vrai agent immobilier complète généralement la forme du contrat d'immobiliers de , des agents ne sont pas typiquement donnés la procuration de signer le contrat d'immobiliers de ou le contrat ; les directeurs signent ces documents. Les vrais agents immobiliers respectifs peuvent inclure leurs courtages sur le contrat comme agents pour chacun principal.

L'utilisation d'un agent immobilier n'est pas une condition pour le transport de vente ou de des immobiliers ou pour obtenir un prêt d'hypothèque d'un prêteur. Cependant, une fois un courtier est employé, le mandataire de règlement (ou partie manipulant le fermant ) s'assurera que toutes les parties ont impliqué soient payées. Lenders ont typiquement d'autres conditions, bien que, pour un prêt.

Les services ont fourni aux acheteurs et aux vendeurs

En plus des services aux vendeurs et aux acheteurs décrits ci-dessous, la plupart des vrais agents immobiliers coordonnent de divers aspects de la fermeture.

Les agents immobiliers (et leurs agents) font typiquement le pas fournissent le service de titre tel que la recherche de titre ou l'assurance de titres, font des enquêtes de conduite du pas ou des évaluations formelles de la propriété comme ceux priés par des prêteurs, et font le pas pour agir en tant qu'avocats pour les parties, bien qu'ils puissent " ; coordinate" ; ces activités avec les spécialistes compétents. Quelques agents immobiliers peuvent être associés aux dirigeants de prêt qui peuvent aider aux acheteurs des finances à faire leur achat.

Indépendamment de si un vrai agent immobilier aide des vendeurs ou des acheteurs des immobiliers, de la négociation et les qualifications de financement sont importantes.

Agents immobiliers et vendeurs

Services fournis au vendeur comme client

En signant un contrat de liste avec le vendeur souhaitant vendre les immobiliers, le courtage essaye de gagner une commission en trouvant un acheteur pour la propriété des vendeurs pour le prix plus élevé possible aux meilleures conditions pour le vendeur. Au Canada, les lois de la plupart des provinces exigent du vrai agent immobilier d'expédier toutes les offres écrites au vendeur pour la considération ou la revue.

Pour aider à accomplir ce but de trouver des acheteurs, une agence d'immobiliers fait généralement ce qui suit :

énumérant la propriété à vendre au public, souvent à un service d'inscription multiple de , en plus de toutes autres méthodes.
Basé sur la loi dans plusieurs états, fournissant au vendeur une forme de révélation d'état de propriété immobilière, et à d'autres formes qui peuvent être nécessaires.
Préparer les articles nécessaires décrivant la propriété pour la publicité, des brochures, des maisons ouvertes, etc.
Généralement placement d'un " ; Pour Sale" ; se connecter la propriété indiquant comment entrer en contact avec le bureau et l'agent d'immobiliers.
annonçant la propriété. La publicité est souvent les plus grandes dépenses extérieures en énumérant une propriété.
Dans certains cas, tenant une maison ouverte de pour montrer la propriété.
Étant une personne de contact disponible pour répondre à toutes questions au sujet de la propriété et pour programmer montrer des rendez-vous
Assurant des acheteurs prescreened de sorte qu'ils soient financièrement qualifiés acheter la propriété ; plus fortement financièrement qualifié l'acheteur est, plus la fermeture réussira plus probablement.
Prix de négociation au nom des vendeurs. L'agent du vendeur agit en tant qu'héritier fiduciaire pour le vendeur. Ceci peut impliquer de préparer un contrat d'achat standard d'immobiliers en remplissant dans les blancs sous la forme de contrat.
Dans certains cas, tenant un chèque sérieux du paiement en engagement des acheteurs jusqu'au fermant . Dans beaucoup d'états, la fermeture est la réunion entre l'acheteur et le vendeur où la propriété est transférée et le titre est donné par un contrat . Dans d'autres états, particulièrement ceux dans l'ouest, les fermetures ont lieu au cours d'une période définie d'engagement où les acheteurs et les vendeurs chaque signe les papiers appropriés transférant le titre, mais ne se rencontrent pas.

Le " ; listing" ; contrat

Plusieurs types de contrats de liste existent entre le courtier et le vendeur. Ceux-ci peuvent être définis comme :
Droit exclusif de se vendre Dans ce type d'Agreement" ; , le courtier est donné le droit exclusif de lancer la propriété et représente le vendeur exclusivement. Ceci désigné sous le nom de l'agence de vendeur de . Cependant, le courtage également offre de coopérer avec d'autres courtiers et accepte de leur permettre de montrer la propriété aux acheteurs éventuels et offre une part de toute la commission d'immobiliers.
Agence exclusive de

Une forme alternative, " ; Agency" exclusif ; , permet seulement au courtier la droite de vendre la propriété, et aucune proposition de compensation n'est jamais faite à un autre courtier. Dans ce cas, la propriété ne sera jamais écrite dans un MLS. Naturellement, cela limite l'exposition de la propriété à seulement une agence.
Liste ouverte de

C'est un accord par lequel la propriété soit disponible pour la vente par n'importe quel professionnel d'immobiliers qui peut annoncer, montrer, ou négocier la vente. Celui qui apporte d'abord une offre acceptable recevrait la compensation. Les sociétés d'investissement immobilier auront besoin typiquement de qu'un accord écrit pour une liste ouverte soit signé par le vendeur pour assurer le paiement d'une commission si une vente a lieu.

Bien qu'il puisse y avoir d'autres manières de faire des affaires, un courtage d'immobiliers gagne habituellement sa commission après l'agent immobilier et un vendeur entament un contrat de liste et remplissent des conditions convenues spécifiques dans ce contrat. Les immobiliers du vendeur sont alors énuméré par à vendre, fréquemment avec des données de propriété saisies dans un service (MLS) d'inscription multiple de en plus de toutes les autres manières d'annoncer ou de favoriser la vente de la propriété.

Dans la majeure partie de l'Amérique du Nord, où les courtiers sont des membres d'une association nationale (tels que le NAR aux Etats-Unis ou à l'association canadienne d'immobiliers de ), un accord ou un contrat de liste entre le courtier et le vendeur doit inclure ce qui suit : commençant et dates de fin de l'accord ; le prix auquel la propriété sera offerte en vente ; la quantité de compensation due au courtier et combien, le cas échéant, sera offert à un courtier de coopération qui peut amener un acheteur. Sans offre de compensation à un courtier de coopération (pourcentage de cage ou honoraires plats), la propriété ne peut être annoncée dans le système de MLS.

Commissions de courtage

Dans la considération du courtage trouvant avec succès un acheteur satisfaisant pour la propriété, un courtier prévoit recevoir une commission pour les services que le courtage a fournis. Habituellement, le paiement d'une commission au courtage est dépendant de trouver un acheteur satisfaisant pour les immobiliers à vendre, la négociation réussie d'un contrat d'achat entre un acheteur et un vendeur satisfaisants, ou le règlement de la transaction et de l'échange de l'argent entre l'acheteur et le vendeur.

En Amérique du Nord les commissions sur des transactions des immobiliers sont négociables et ont été under pressure pour de nombreuses raisons que la commission moyenne a refusées pendant la dernière décennie de 6% environ à 5%. La commission d'immobiliers est typiquement payée par le vendeur à la fermeture de la transaction comme détaillé dans l'accord de liste.

Une structure alternative croissante de commission est le honoraire-pour-service, les fixe-honoraires, à la carte ou la structure de plat-honoraires. Les tendances d'immobiliers de ont causé unbundeling des services du courtage d'immobiliers de et selon Swanepoel les tendances 2007 rapportent que les coûts croissants et les consommateurs conscients des coûts explorent maintenant de nouveaux modèles économiques innovateurs tels que le marketing à plusieurs niveaux a la carte et, le résiduel, l'escompte auctionering et autre ou les modèles en ligne d'immobiliers.

RESPA

Les agents immobiliers qui travaillent avec des prêteurs peuvent ne pas recevoir aucune compensation du prêteur pour mettre en rapport un client avec un prêteur spécifique. Pour faire ainsi serait une violation d'une loi fédérale de (US) connue sous le nom de Loi de procédures de règlement d'immobiliers (RESPA). Toute la compensation à un courtier doit être révélée à toutes les parties.

Lockbox

Avec permission des vendeurs la', un lockbox est placée sur les maisons qui sont occupées et, après arrangement d'un rendez-vous avec le propriétaire à la maison, les agents peuvent montrer la maison. Quand une propriété est vide ou où un vendeur peut vivre ailleurs, un lockbox sera généralement placé sur l'entrée principale. Les aides de courtier de liste arrangent des apparences de la propriété par de divers vrais agents immobiliers de toutes les compagnies liées au MLS.

Le lockbox contient la clef à la porte de la propriété et la boîte peut seulement être ouverte par de vrais agents immobiliers autorisés (souvent seulement avec l'autorisation du courtage de liste), en employant une certaine sorte de combinaison ou de code secrète fourni par le courtage ou l'émetteur du lockbox.

Les Lockboxes viennent dans deux variétés - mécaniques et électroniques. Les lockboxes mécaniques utilisent un cadran de combinaison ou une clef mécanique spéciale et sont aisément achetés aux centres locaux d'amélioration de l'habitat ou au-dessus de l'Internet. Les lockboxes mécaniques offrent la protection la plus fondamentale de la clef du propriétaire d'une maison et exposent donc la plupart de risque d'accès non contrôlé ou potentiellement non autorisé à la maison pendant le processus de ventes. Le risque refoule principalement d'un agent oubliant de changer la combinaison après chaque vente. La fréquence de l'utilisation des lockboxes mécaniques par des agents a solidement diminué en raison de la disponibilité des lockboxes électroniques plus bloqués.

Les lockboxes électroniques augmentent le niveau de la sécurité parce que les agents souhaitant montrer une propriété doivent avoir une clef électronique valide pour ouvrir la boîte. La clef électronique doit être remplacée ou régénéré à intervalles réguliers par l'agent autrement la clef se met hors tension empêchant l'accès au contenu de lockbox. Les clefs électroniques peuvent s'étendre des cartes à puce classées par la carte de crédit dans une boîte électronique séparée. En plus d'une plus grande sécurité, les lockboxes électroniques enregistrent typiquement toute l'activité principale d'accès intérieurement. Cette notation d'accès peut être téléchargée et passée en revue par l'agent de liste pour déterminer la date, le temps et la personne accédant au lockbox. Les lockboxes électroniques offrent également une foule d'autres dispositifs tels que le contrôle permis de montrer des périodes, des modes d'intimité de propriétaire d'une maison, le special montrant les restrictions etc.

Commissions partagées avec des courtiers de cage

Le cas échéant le courtier de l'acheteur (ou quels de son des agents) amène l'acheteur pour la propriété, le courtier de l'acheteur serait typiquement compensé avec une commission de cage venant du total offert au courtier de liste, souvent environ la moitié de la pleine commission du vendeur. Si un agent ou vendeur travaillant pour le courtier de l'acheteur amène l'acheteur pour la propriété, alors le courtier de l'acheteur compenserait généralement son agent avec une fraction de la commission de cage, encore comme déterminée dans un accord séparé. Un courtage d'escompte peut offrir une commission réduite en cas qu'aucune autre entreprise de courtage n'est impliquée et aucune commission de cage n'est payée dehors.

S'il n'y a aucune Co-commission à payer à un autre courtage, le courtage de liste reçoit la pleine quantité de la commission sans n'importe quels autres types de dépenses.

Points de controverse potentiels pour des agents

Les commissions d'immobiliers deviennent un point de polémique. Les valeurs à la maison dans beaucoup de secteurs ont quadruplé au cours des 20 dernières années. Ceci peut contribuer au plus grand nombre d'agents autorisés et de concurrence croissante entre eux. Le nombre de vrais agents immobiliers dans les secteurs tend à monter quand les valeurs à la maison font, et la productivité des agents existants descend. Les récompenses ont augmenté, mais ainsi avoir les demandes des clients et des risques d'affaires faits face par des agents. En Amérique du Nord, les agents ont dû se familiariser avec la commercialisation par l'Internet aussi bien que la copie traditionnelle et d'autres médias. En plus la loi est compliquée avec des issues telles que des défauts dans le logement, élève des maisons et d'autres issues dont l'agent est la ligne de front la défense pour son client. Il y a plus de responsabilité que jamais en conseillant des acheteurs et des vendeurs.

Une autre polémique existe pour les commissions à de vrais agents immobiliers. Si un agent de liste vend une propriété pour n'importe quelle quantité au-dessus du prix courant, il à leur tour fera le revenu supplémentaire. Dans la théorie, ceci motivera lui/elle pour obtenir le prix en dollars supérieur de son client, le vendeur. Cependant, si l'agent représentant l'acheteur essaye d'obtenir un prix de ventes inférieur de son client, puis lui ferait une commission inférieure. Ainsi, il a pu considérer dans le meilleur intérêt de l'agent de conseiller son client d'acheter la propriété à un prix plus élevé.

En pratique, il y a rarement une assez grande différence entre le prix de liste (demander) et le prix de vente négocié pour faire une différence significative entre les commissions produites de chaque côté, et certainement assez à peine pour justifier un agent échouant dans son devoir fiduciaire pour obtenir les meilleures limites pour son client.

Un autre conflit d'intérêt potentiel existe quand un agent de liste sur un marché très actif d'immobiliers a l'incitation pour vendre des propriétés rapidement inutilement aux prix bas afin de tirer bénéfice d'un grand volume de ventes.

En tous cas, les agents qui créent les clients satisfaisants et développent des références suivantes sont susceptibles de faire bien meilleur à la longue.

Agents immobiliers et acheteurs

Services fournis aux acheteurs :

Acheteurs de comme clients Avec l'augmentation de la pratique du courtage d'acheteur de aux USA, particulièrement depuis la fin des années 1990 dans la plupart des états, les agents (agissant sous leurs courtiers) ont pu représenter des acheteurs dans la transaction avec un " écrit ; Agence Agreement" d'acheteur ; pas à la différence du " ; Liste Agreement" ; pour des vendeurs visés ci-dessus. Dans ce cas-ci, les acheteurs sont les clients du courtage.

Quelques courtages d'immobiliers choisissent de représenter seulement des acheteurs dans le rapport de l'agence d'un acheteur exclusif et ne prennent pas le " ; listings" ; des vendeurs.

Tentatives d'un courtage d'immobiliers de faire le suivant pour les acheteurs du d'immobiliers seulement quand elles représentent les acheteurs avec une certaine forme de l'accord écrit d'acheteur-courtage :
Trouver les immobiliers selon les besoins, les caractéristiques, et le coût d'acheteurs.
Porte des acheteurs à et leur montre des propriétés disponibles pour la vente.
Une fois considérés appropriés, des acheteurs de prescreens les assurer sont financièrement qualifiés acheter les propriétés montrées (ou des utilisations un professionnel d'hypothèque de faire cette tâche).
Négocie le prix et les limites au nom des acheteurs et prépare le contrat d'achat standard d'immobiliers en complétant les blancs sous la forme de contrat. L'agent de l'acheteur agit en tant qu'héritier fiduciaire pour l'acheteur.

En raison de l'importance du rôle de représenter les intérêts des acheteurs, beaucoup de courtiers qui cherchent à jouer le rôle de l'avocat de client cherchent maintenant les services des planificateurs , les experts en matière d'hypothèque certifiés par d'industrie qui travaillent de concert avec les planificateurs financiers accrédité pour aligner les consommateurs à la maison des finances place avec leurs plus grandes brochures financières.
acheteurs de de

comme clients Dans la plupart des états, jusqu'aux années 90, acheteurs qui ont travaillé avec un agent d'un agent immobilier en trouvant une maison étaient les clients du courtage, puisque le courtier a représenté seulement des vendeurs.

Aujourd'hui, les droits nationaux diffèrent. Des acheteurs et/ou les vendeurs peuvent être représentés. Typiquement, un " écrit ; Acheteur Brokerage" ; l'accord exigé pour que l'acheteur ait la représentation (indépendamment de quelle partie est paye la commission), bien que par son des actions, un agent peut créer la représentation.

trouvent les immobiliers besoins, caractéristiques, et accessibilité selon acheteurs les'.
Porter les acheteurs à et leur montre des propriétés disponibles pour la vente.
Une fois considéré approprié, prescreen les acheteurs pour s'assurer ils sont financièrement qualifiés acheter les propriétés montrées (ou des utilisations un professionnel d'hypothèque de faire cette tâche).
Aider l'acheteur en faisant une proposition pour la propriété.

L'impact de la globalisation sur les activités des agents immobiliers

La globalisation a eu un impact immédiat et puissant sur des marchés d'immobiliers, leur faisant un lieu de travail international. La croissance rapide de l'Internet a rendu le marché international accessible aux millions de consommateurs. Un regard aux changements récents des taux de propriétaire de logement illustre ceci. Le propriétaire de logement de minorité a sauté par 4.4 millions pendant les années 90, atteignant 12.5 millions de 2000, selon la base de Fannie Mae. L'investissement direct étranger en immobiliers des États-Unis a augmenté brusquement de $38 milliards dans 1997 plus de $50 milliards de 2002 selon des données de recensement.

La plupart des vrais agents immobiliers locaux regardent le marché extérieur comme potentiel significatif de revenu et ont pu avoir déjà travaillé avec les clients internationaux sur leur marché local, les nouveaux immigrés ou les investisseurs plus sophistiqués de différentes cultures et d'autres pays. Par exemple, ils fournissent des services à valeur ajoutée à un employé d'outre-mer de relocalisation figurent dehors du lequel les inoculations ses enfants auront besoin comme les étapes requises pour enregistrer une voiture aux Etats-Unis. Les agents immobiliers veulent garder le central à la transaction, protéger les meilleurs intérêts de leurs membres et satisfaire les besoins uniques de chaque client global multiculturel en acquérant la formation et les désignations spécialisées. (Voir ci-dessous pour plus)

Récemment l'association mexicaine des praticiens d'immobiliers au Mexique, à l'AMPI, et au NAR, association nationale des agents immobiliers aux USA, a signé un contrat bilatéral pour la coopération internationale d'affaires d'immobiliers. Également au niveau local, beaucoup d'autres état et associations locales aident d'autres pays réalisent le même résultat. Par exemple, dans le Mexique , un état historiquement multiculturel, sous le RANM, association d'agent immobilier du Mexique et le comité consultatif du Président, examine former une association d'ambassadeur pour aider un pays étranger dans signer un accord bilatéral avec le NAR. Au Mexique, il y a 4500 professionnels autorisés d'immobiliers et seulement de 14 ou 15 designees de CIPS, dont hors, seulement 6 parlent une langue autre que l'anglais.

Agents immobiliers/agents et éducation plus permanente

En plus d'accomplir les conditions éducatives pour un permis d'immobiliers d'état, la plupart des permis d'immobiliers d'issue d'états pendant des périodes de temps limité et exigent des professionnels d'immobiliers de finir un certain nombre d'heures d'une éducation plus permanente sur une base annuelle ou bisannuelle afin de remplacer leurs permis.

Les heures Required de cours s'étendent de 10 à 20 par période de permis. Typiquement, quelques cours spécifiques sont exigés pour être pris ; ceux-ci incluraient des mises à jour de loi d'immobiliers.

L'association nationale de des agents immobiliers a des conditions pour des courtiers et des agents aussi bien que le de offre les désignations professionnelles .

Industrie changeante

L'industrie de courtage d'immobiliers est approximativement à mi-terme d'une transition d'industrie de l'an 10 -15. Ce décalage principal crée un changement fondamental de la manière que des maisons sont achetées et vendu et le rôle les vrais agents immobiliers jouent là-dedans et beaucoup de nouveaux modèles de courtage d'immobiliers évoluent.

La compensation a été traditionnellement basée sur un pourcentage du prix de ventes, fente entre les courtiers de achat et de vente, et puis entre les agents et son agence d'immobiliers. Tandis qu'une fente basée sur le pourcentage reçu par le courtier est généralement normale, dans des agents de quelques courtages peut payer un " mensuel ; fee" de bureau ; pour des coûts de bureau, des honoraires mensuels, etc. et maintenir alors 100% de la commission reçue.

Les structures d'affaires et de compensation cependant changent pendant que les tendances d'immobiliers de créent de divers nouveaux modèles d'immobiliers et services connexes d'immobiliers tels que le Zillow , les perches de la Manche, le Trulia, le Point2, le Housevalues, le Realestate.com et le RealEstateStoreUSA.

" d'immobiliers ; brokerage" ; pratiques dans d'autres pays

Pour différentes manières que la propriété immobilière transfère avoir lieu dans le monde entier, voient des articles sur les pays spécifiques :
Agent immobilier de (Royaume-Uni)

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